Для целей НДФЛ, если жилая недвижимость переходит в собственность одного из супругов на основании нотариально заверенного брачного договора, датой начала исчисления срока владения считается дата перехода актива в единоличную собственность супруга, а не дата заключения брака или его первоначального приобретения другой стороной.
Например, если квартира была зарегистрирована как совместная собственность пары, а нотариально заверенный брачный контракт от 23.08.2022 передал имущество полностью одной стороне, налоговый период для этого лица начинается с этой даты. Любое предыдущее использование или совместное владение в добрачный период не влияет на расчет налоговой льготы по статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Эту позицию подтвердил Департамент налоговой и таможенной политики Минфина России в официальных письмах от 27 , указав, что переход прав по брачному договору рассматривается как юридическая сделка, сопоставимая с теми, которые совершаются по другим правоподтверждающим документам, таким как договоры купли-продажи или дарения. Таким образом, налоговые обязательства возникают на основании фактической даты, когда недвижимость становится исключительной собственностью одного из супругов, независимо от предыдущего совместного проживания или приобретения с другой стороной.
Налогоплательщики должны следить за тем, чтобы документы, оформляющие такие передачи, были правильно датированы и отражали изменение структуры собственности. Ошибки в записи этих дат могут привести к неправильному определению обязательств по НДФЛ при последующей продаже помещения.
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 27 февраля 2020 г. 03-04-05/14163 о НДФЛ при продаже квартиры, переданной супругу по брачному договору
Минфин в Письме 03-04-05/14163 от 27.02.2020 разъяснил, что для целей исчисления НДФЛ при продаже жилого помещения, полученного по брачному договору, срок владения определяется с даты государственной регистрации права собственности на имя получающего супруга.
Данная позиция согласуется с предыдущими разъяснениями (например, Письмо 03-04-05/79525), в которых указывалось, что заключение брачного договора не влечет автоматического перехода права собственности на недвижимое имущество. Только после соответствующей регистрации в государственном реестре собственности РФ у получателя возникает полное право собственности.
Следовательно, когда физическое лицо получает жилое помещение от супруга по такому договору, а затем распоряжается этим имуществом, налоговая база формируется в соответствии с положениями пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. В таких случаях НДФЛ уплачивается, если только квартира не подпадает под освобождение на основании установленного минимального срока владения, начиная с даты регистрации права собственности по договору.
Департамент подчеркивает, что наличие брачного контракта само по себе не освобождает налогоплательщика от налоговых обязательств в отношении дохода, полученного от продажи. Освобождение применяется только в тех случаях, когда после регистрации соблюден установленный законом срок владения. Данное разъяснение конкретизирует, как сделки с недвижимостью, совместно приобретенной в браке, но впоследствии разделенной по соглашению, влияют на налоговые обязательства.
Поэтому физическим лицам, продающим недвижимость, приобретенную по таким договорам, необходимо проверить дату регистрации права собственности. Без соответствующего срока владения доход от продажи такого жилого помещения будет считаться подлежащим налогообложению в соответствии с налоговым законодательством, действующим на момент совершения сделки.
Обзор документа
Согласно Письму Минфина России от 16.08.2022 03-04-05/79525, если жилое помещение переходит в собственность супруга по брачному договору, то срок, дающий право на освобождение от НДФЛ при продаже, начинается с даты, когда имущество первоначально поступило в совместную собственность в период брака, а не с момента официального раздела.
Минфин разъяснил, что такая недвижимость сохраняет правопреемственность приобретения. Таким образом, если квартира находилась в совместной собственности супругов, например, с 2020 года, а затем перешла исключительно к одной из сторон по договорным отношениям, право на применение налоговой льготы в связи с течением времени сохраняется с этого первоначального момента.
Доход от продажи таких квартир может быть освобожден от НДФЛ при условии, что история владения недвижимостью восходит к первоначальной дате приобретения в брачном режиме. Департамент налоговой и таможенной политики ссылается на п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса, согласно которому налог не взимается, если недвижимость продается после минимально необходимого срока владения.
Данное руководство соответствует предыдущим указаниям Министерства финансов и поддерживает налогоплательщиков, которые отчуждают жилую недвижимость, являвшуюся частью имущества супругов, даже если впоследствии она была перераспределена по юридическому соглашению. Наличие официального договора между супругами не обнуляет срок, релевантный для целей НДФЛ.
Применение данной позиции может уменьшить налоговые обязательства, если продажа произошла за пределами требуемого срока, исчисляемого с даты приобретения в совместную собственность. Налогоплательщик должен иметь возможность подтвердить эту дату соответствующими документами при подаче декларации или при проверке налоговыми органами.
23.08.2022
Для сделок с жилым имуществом, полученным по брачному договору, ключевой датой отсчета для целей исчисления налога является фактическая дата заключения нотариально удостоверенного договора, а не дата постановки на учет в государственном кадастре.
В случае, рассмотренном в Письме Минфина 03-04-05/79525 от 16.08.2022, право собственности на квартиру было оформлено через брачный договор. В ведомстве подтвердили, что отправной точкой для исчисления минимального срока владения является дата подписания договора, а не перехода прав в Росреестре.
Такая трактовка согласуется с предыдущими позициями министерства по аналогичным делам, в том числе с разъяснением от февраля 2020 года. В частности, если физические лица совместно распоряжаются недвижимостью как общим супружеским имуществом, то любые сделки, совершенные после заключения брачного договора, подлежат обложению НДФЛ на дату заключения договора.
Указание применяется независимо от того, было ли право собственности зарегистрировано сразу или с задержкой. Если квартира была продана до истечения трех- или пятилетнего срока с даты заключения соглашения, подоходный налог взимается со всей суммы, превышающей установленные законом льготы.
Корректировка налогооблагаемой базы может включать вычеты, основанные на фактической цене покупки или документально подтвержденных расходах, произведенных в отношении жилого объекта, как это разрешено пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса. Это также относится к случаю, когда недвижимость была приобретена ранее на средства, прошедшие таможенную очистку, или на другое совместно нажитое имущество по зарегистрированному брачному договору.
В Письме Минфина 03-04-05/79525 разъясняется, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации, является правовым основанием для определения начала права собственности, а налогооблагаемая прибыль должна исчисляться исходя из продажной стоимости за минусом стоимости приобретения или фактических расходов, подтвержденных документами на это имущество.
Министерство финансов Российской Федерации
Согласно письму Минфина 03-04-05/14163 от 23.08.2022, имущество, полученное супругом по брачному договору, признается личной собственностью этого лица. Таким образом, передача такого имущества не является сделкой между физическими лицами, приводящей к возникновению налогооблагаемого дохода в соответствии с действующими положениями.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, доходы от продажи имущества, входящего в состав соответствующего личного имущества, освобождаются от налога, если им владели в течение минимального срока, который рассчитывается индивидуально исходя из условий первоначального приобретения или передачи. В случаях, регулируемых брачным договором, Министерство финансов разъяснило, что решающим моментом является дата регистрации права собственности супруга.
Позиция, изложенная в сообщении министерства от 16.08.2022, поддерживает эту трактовку, указывая, что статус собственности в соответствии с государственной регистрацией, а не внутренние договоренности между супругами, определяет отправную точку для налоговых расчетов. Это влияет на классификацию выручки как налогооблагаемого дохода и использование вычетов на основе затрат.
Агенты по недвижимости и юристы должны полагаться на официальную интерпретацию, выпущенную Министерством, чтобы соответствовать применимым государственным финансовым директивам. Стоимость для определения потенциального дохода рассчитывается на основе документально подтвержденной таможенной или договорной цены покупки, согласно положениям соответствующего документа.
В целом, руководство Министерства финансов и официальные обзоры содержат обязательные инструкции, которым должны следовать налогоплательщики и их представители при оценке обязательств, связанных со сделками купли-продажи имущества, определенного по брачному договору. Эти указания основаны на финансово-правовой базе, регулирующей право собственности, признание доходов и оценку таких активов.
Письмо 03-04-0579525 от 16.08.2022 г.
Налоговые агенты и физические лица должны руководствоваться указаниями Министерства финансов Российской Федерации, изложенными в письме 03-04-0579525 от 16.08.2022, при исчислении налога на прибыль при продаже жилого помещения, полученного по брачному договору.
- В случаях, когда право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано на одного из супругов на основании действующего брачного договора, датой начала исчисления срока владения является дата получения супругом права собственности в системе государственной регистрации.
- Это касается даже тех случаев, когда имущество было приобретено на общие средства или передано между супругами на основании положений юридически обязательного соглашения, заключенного до вступления в брак.
- В ведомстве пояснили, что такое жилье становится частью индивидуального имущества зарегистрированного собственника, и срок потенциального освобождения от налога начинается с даты регистрации, соответствующей этому физическому лицу.
- Любая последующая передача прав по тому же договору не изменяет задним числом эту дату для целей налогообложения доходов в соответствии с российским законодательством.
Налогоплательщики должны руководствоваться этим разъяснением при отражении в отчетности доходов от продажи имущества в России, особенно в тех случаях, когда совместные права были оформлены по взаимному согласию в рамках брака. Агентам, действующим от имени физических лиц, рекомендовано следовать данному указанию без отклонений от изложенной трактовки.
Продажа добрачной квартиры по брачному договору
Налогоплательщикам следует руководствоваться позицией Минфина России, изложенной в письмах от 16.08.2022 03-04-0579525 и 03-04-05/14163, в которых разъясняются правила налогообложения недвижимости, приобретенной до брака и переданной впоследствии супругу по соответствующему брачному договору.
Если имущество было приобретено одним из супругов до официальной регистрации брака, а затем переоформлено на другого супруга на основании действующего брачного договора, то датой приобретения для целей НДФЛ остается первоначальная дата покупки, а не дата передачи по договору.
Такой подход основан на положениях Гражданского кодекса и подкреплен пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Он позволяет налогоплательщикам избежать дополнительных налоговых обязательств при продаже таких помещений после истечения установленного срока владения, исчисляемого с даты первоначального приобретения.
Когда передача недвижимого имущества между супругами происходит в рамках нотариально заверенного брачного договора, а последующая продажа осуществляется супругом-получателем, налоговая льгота может быть применена, если имущество было первоначально приобретено первым супругом достаточно давно. Такая трактовка совпадает с правовой точкой зрения, выраженной федеральным налоговым органом.
Таким образом, если квартира была куплена мужем до брака, а затем передана жене по нотариально заверенному брачному договору, жена может применить ту же дату приобретения, что и муж, при расчете безналогового статуса, если она продаст недвижимость по истечении минимального срока владения.
Такая позиция позволяет избежать налогообложения разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью недвижимости. Сделка не облагается налогом на доходы физических лиц в соответствии с действующими правилами, при условии соблюдения сроков и требований к документации.
Рекомендуется сохранять договор купли-продажи, брачный контракт и доказательства первоначальной стоимости имущества для обоснования позиции в случае запроса ФНС России.