Нередки случаи, когда после приватизации квартиры один из проживающих совладельцев решает снять одну из комнат в приватизированном доме.
Например, брат и сестра приватизировали трехкомнатную квартиру, но их родители не участвовали в приватизации. Тогда братья и сестры обращаются в суд с просьбой вынести решение о порядке пользования квартирой, чтобы сдавать другие комнаты. Возникает вопрос, имеет ли он право сдавать комнату без согласия сестры и родителей, которые отказались от участия в приватизации в пользу своих детей?
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, отчуждение имущества в общую собственность осуществляется по соглашению со всеми участниками. В то же время пункт 2 этой статьи предоставляет участнику общей собственности право продать, подарить, унаследовать, заложить или распорядиться им иным образом по своему усмотрению. Статья 246 п. 250 ГК РФ (Рыночные права других участников общей собственности).
На наш взгляд, поскольку аренда является отчуждением актива, в данном случае должна применяться статья 1 указанной нормы (т. е. другие сособственники обязаны сдавать в аренду любую из комнат).
Дело в том, что «доля в праве собственности» и «комната» — это не тождественные понятия. Доля в праве виртуальна и не может быть выражена в конкретном пространстве. Сособственники не владеют половиной квартиры, вместе они владеют одной комнатой. Решение о порядке пользования имуществом, принятое судом в соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, не означает, что имущество распределено по роду. В результате один из собственников не может распоряжаться конкретной комнатой, даже если она используется по решению суда, без согласия другого.
По договору аренды он не может сдавать комнату, а не доли (п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ), поскольку обязан предоставить жилое помещение. Статья 671(1) Гражданского кодекса Российской Федерации, но не арендаторы в аренде. Договоры аренды, в которых прямо не названо предоставляемое в пользование жилое помещение, считаются незаключенными (ст. 432 ГК РФ).
Что касается согласия родителей на отчуждение их квартир, то оно не требуется. Их отказ от участия в приватизации дает им право на пожизненное проживание, независимо от будущего собственника (29. 12. 2004 № 189-ФЗ ФЗ РФ «Об установлении статьи 19 ЖК РФ», Законодательная и судебная практика Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 г. Обзор по. (утв. Определением Верховного Суда РФ от 28 мая 2008 г.). Однако лица, отказавшиеся от участия в приватизации, не имеют тех же прав, что и собственники.
Заключай договор — приглашай квартирантов
Могу ли я сдать неформальную квартиру (или комнату в ней) арендатору? К кому мне следует обратиться с этим вопросом? Нужно ли платить налоги, с кем заключать договор аренды и т. д.? И в этом случае кто должен платить ко — я или арендатор? И несет ли арендатор ответственность за неоплату услуг (если такое случается)? Егор, Минск.
Согласно статье 85 Жилищного кодекса Республики Беларусь, наниматель жилого помещения имеет право сдать его другому гражданину по договору найма. При этом необходимо письменное согласие совершеннолетнего члена семьи нанимателя, проживающего совместно с ним, и наймодателя (местного исполнительного или распорядительного органа или организации, за которой закреплен договор найма). По договору аренды можно сдавать как часть дома, которую вы занимаете (например, разные комнаты), так и весь дом (если арендатор с семьей временно переезжает). Кстати, если в квартире проживают несколько нанимателей, то наниматель и совершеннолетние члены его семьи, а также другие наниматели квартиры должны дать взаимное согласие на сдачу квартиры в аренду по договору. На вопрос «к кому обращаться» можно ответить следующим образом. Договоры аренды жилых помещений в общественных домах подлежат обязательной регистрации в жилищно-эксплуатационной организации или организации, подконтрольной дому. Виды договоров найма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда утверждены приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от июля 1999 г. № 110. В соответствии с Положением о порядке и условиях уплаты налога.
Заметили ошибку? Обратите внимание и нажмите Ctrl+Enter!
Можно ли неприватизированную квартиру сдать в аренду?
Нет ничего проще, чем снять квартиру в частном секторе. Но что делать, если это неофициальная квартира? Можно ли снять квартиру по договору или это можно сделать только неофициально?
Неофициальные договоры аренды квартир. Что говорит закон?
Как показывает практика, на рынке недвижимости предпочтительнее ничего не делать. Это касается и аренды неформальных квартир. В частности, существует законная возможность арендовать ее на законных основаниях. Об этом говорится в статье 685 Гражданского кодекса РФ. Сторона должна получать доход от договора найма жилья.
Особенности аренды неприватизированных квартир
Дело в том, что формально человек, проживающий в неприватизированной квартире по договору социального найма, не является собственником и имеет право только пользоваться ею, но не распоряжаться ею по своему усмотрению. Это означает, что для того, чтобы «переехать» в эту квартиру, необходимо получить разрешение владельца. В случае с нечастными домами таким собственником является государство или местный орган власти. В Москве это департамент муниципального имущества. Как правило, получение такого разрешения занимает около месяца.
Еще одна сложность, с которой сталкиваются люди при аренде неформальной квартиры, связана с тем, что каждый зарегистрированный (или прописанный) в ней человек, включая несовершеннолетних (или их представителей), должен дать свое «благословение». Такое согласие должно быть не просто письменным, а нотариально заверенным. В противном случае все зарегистрированные в квартире должны присутствовать при заключении договора аренды.
Как и в случае с наймом квартиры с правом голоса, наниматель, указанный в договоре социального найма, несет ответственность за предыдущую (государственную) квартиру без права проживания.
Есть еще одна особенность субаренды. Если наниматель намерен подселить в неприватизированную квартиру жильца, он должен понимать, что нельзя «набивать» ее людьми, как бочки, и «топтать» содержимое квартиры ногами. Необходимо соблюдать определенные нормы. Например, заселиться десятком человек не получится, если жилая площадь составляет около 35 квадратных метров.
Неправильные договоры аренды квартиры и их регистрация
В договорах субаренды, как и в обычных договорах аренды, оговаривается размер ежемесячной арендной платы, порядок ее внесения, а также то, кто и когда оплачивает «коммунальные услуги».
Срок действия договора определяется сторонами самостоятельно. Однако он не должен быть больше срока действия договора социального найма. Если срок в договоре не указан, договор автоматически считается заключенным сроком на один год.
Неформальные договоры аренды квартир подлежат обязательной регистрации и оформляются специально уполномоченными органами в каждом регионе страны. В столице действует государственное унитарное предприятие «Центр аренды крыш в городе Москве». Кроме того, в момент регистрации договора должны присутствовать его стороны — арендатор и арендодатель.
Таким образом, несмотря на возможность неформальной сдачи квартиры в аренду, такой подготовительный процесс регистрации договора субаренды делает его регистрацию значительно более длительной и энергозатратной. Особую сложность может представлять получение согласия собственника на сдачу квартиры в аренду. А без этого согласия эксперты не рекомендуют действовать.
Последствием такой традиции подпольной сдачи квартиры собственником может стать расторжение договора аренды с арендатором. Письменное согласие собственника необходимо для того, чтобы подстраховаться и не остаться совсем без головы.